作者 | 周智宇
编辑 | 张晓玲
11月5日，这一天注定在房地产“化债”史上，留下浓墨重彩的一笔。
次日，碧桂园公告，其境外债务重组方案在11月5日的债权人会议上高票通过。碧桂园这场涉及约177亿美元（折合人民币约1270亿元）、历时300天的艰苦博弈，终于跨过了最关键，也是最艰难的一道坎。
碧桂园也借此，一举降债约117亿美元（约840亿元人民币）。同时，预计确认最高约700亿元重组收益，这都会显著增厚其净资产。
这并非当天唯一的喜讯。也是在11月5日，另一家头部房企融创中国，境外债二次重组获得法院批准。
这不是巧合。这是民营房企头部力量在历经炼狱般的自救后，一次不约而同的会师。
它向整个市场传递了一个极其强烈且迫切的信号：民营房企通过谈判存活的道路不仅走得通，而且正从个案汇聚成浪潮，它们仍有未来。
诚然，中国房地产的黄金时代已是昨日，每一家房企都在需要重新找到自己的坐标。以碧桂园、融创为代表的头部企业，也在这场深度调整中，展示出自己的韧性，努力闯关。
如今，它们都在债务重组的路上陆续交卷，为活下来，为走向行业下半场，谋求最后、也是最重要的一张入场券。
艰难闯关300天里完成177亿美元（折合人民币约1270亿元）的境外债重组，碧桂园又创了一个纪录。
对于企业来说，债务重组兵贵神速。如果管理团队的精力长期陷于债务的泥泞里，以致军心涣散，企业经营无法回到正轨，那么债务重组也便失去了意义。
一名外资银行投行主管对华尔街见闻表示，在一个可控的时间里，与债权人达成一致非常重要。
然而碧桂园的债务重组，是一项极其困难且繁琐的任务。
规模上来说，177亿美元的债务体量，使其成为近年来中国房企最大规模的重组案之一。
此外，这177亿美元，分散在34笔境外债务或偿债义务中。碧桂园所面对的，是一个极其复杂的战场：方案不仅要覆盖纽约法管辖的美元债、英国法管辖的可转债，还要处理香港法管辖的银团贷款。不同司法体系、不同发行结构、不同增信结构，使得方案设计复杂度呈几何级数倍增。
而碧桂园的债权人类型众多，利益诉求差异极大。华尔街见闻了解到，碧桂园管理层带领财务团队，连续数月与债权人开展昼夜颠倒的越洋谈判。他们面对的是涵盖中资银行、外资银行、实钱基金、对冲基金、保险资金及私人银行的庞大债权人队伍。
碧桂园必须在众口难调的博弈中寻求那个唯一的平衡点。
从今年1月9日披露重组亮点，到4月11日公告重组支持协议（RSA），11月5日高票通过。300天里，每一步，都是在刀尖上的平衡。
最后的结果在近年的房企债务重组中，也是少见的。碧桂园两个组别的境外债务重组方案中，组别二（美元债及其他债权）赞成票高达96.03%，组别一（银团贷款组别）赞成票也达到83.71%。
某种程度上来说，这也是债权人对碧桂园又投出了信任票。
在这场博弈中，杨惠妍家族展现了自己的诚意。10月13日，碧桂园控股股东签署不可撤回承诺，带头将11.48亿美元股东贷款的结余部分全额转股。
统计数据显示，自2023年8月债务重组以来，杨惠妍家族合计向公司提供约30亿港币的现金支持；2021年至今，已累计向公司提供折合约106亿港元的无息无抵押借款等现金支持。
杨惠妍家族的努力也得到了政府的认可。佛山市顺德区委书记陈新文亦在10月的企业家大会上公开评价，杨国强、杨惠妍和莫斌等人，“在这艘大船遇到风浪的时候，没有弃船，没有将应该要背负的社会责任、债务等等抛在一边，而是咬着牙，在这场风浪中努力地奋进。”
这种“不弃船”的担当，是债权人愿意坐下来谈判的根本前提。这也为重组后治理结构与管理运营的稳定性提供了保障。
迎向未来11月5日的“关键一步”，为碧桂园换来了最宝贵的空间。
它与此前融创的成功上岸遥相呼应，它们共同为其他仍在困境中挣扎的同行提供了清晰的模板和希望。它们向市场证明了，即便是规模最大、结构最复杂的债务，也可以通过谈判和博弈实现有序的去杠杆。
同时，碧桂园与融创的迈出这关键一步，也有效缓解了市场对民营房企的系统性担忧。标志着行业正从恐慌阶段，向优质主体率先企稳的修复阶段演进。
债务重组的本质，就是以时间换空间。碧桂园此次境外重组，从债务规模、期限、成本三个维度系统性重塑了它的债务结构。
在方案所有选项足额认购的理想情况下，预计降债规模约117亿美元，折合约840亿元人民币。更关键的是，重组预计将确认最高约700亿元人民币的重组收益，这将显著增厚其净资产，进一步夯实财务安全垫。
重组后，新债务工具的融资成本被大幅压降至1.0%-2.5%的低位区间，且具备实物付息选项，每年将为碧桂园节省巨额利息支出。此外，方案中的债务期限最长高达11.5年。这长达十余年的周期，将为碧桂园穿越行业寒冬提供关键且充足的财务缓冲空间，使其能将更多的资源聚焦在业务经营上。
此前，碧桂园8笔境内债重组于9月底通过，预计可实现本金削减50%以上，期限最长达10年。
这一揽子“先外后内、通盘统筹”的债务管理策略，将帮助碧桂园实现大幅去杠杆，为其轻装上阵创造了财务前提。
财务出清仅仅是万里长征第一步。接下来，碧桂园只有真正解决经营问题，修复其现金流量表，才能顺利走出危机。
眼下，随着近三年超180万套房屋的大规模交付逐步进入收官阶段，碧桂园现阶段的刚性资金需求已在减少，整体资金压力预计将相对放缓。这为公司将资源从“还旧账”转向“谋未来”创造了最关键的前提。
一个极具信号意义的经营转段已经启动。碧桂园人士透露，随着三季度部分区域“保交付”任务收官，公司已经启动了新项目的经营策划。这标志着其战略正从全力保交房的状态，向资债修复与正常经营的常态过渡。
当然，旧的游戏规则已经失效，中国房地产正告别粗放增长，进入注重质量与可持续发展的新阶段。“十五五”规划所指引的高质量发展与房地产发展新模式，才是这场“新牌局”的通关密码。
这亦是碧桂园试图在自救之外，为未来探寻的新生之路。其以地产开发为核心，以科技建造和代管代建为两翼的战略，正是对“新模式”的积极回应。
穿越风暴的航程固然漫长，但随着碧桂园这道最困难、最繁琐的难题得解，其经营和企业战略的新篇章，才刚刚启幕。一个更健康、更可持续的未来，正在被这些守住底线、主动转型的企业所塑造。
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